“전세사기, 남의 일인 줄 알았죠?”계약 전 반드시 확인해야 할 6가지 체크리스트

🚨 “전세사기, 남의 일인 줄 알았죠?”

계약 전 반드시 확인해야 할 6가지 체크리스트

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🪐 “세입자인데, 왜 내가 당해야 하죠?”

전세 계약.
지금도 많은 사람들이 새로 이사를 하고, 부동산 중개업소를 방문합니다.
계약서를 쓰고, 입주일이 다가오고, 보증금을 송금하면
“이제 끝났다”라고 생각하죠.

그런데 어느 날 갑자기 등기부등본에 근저당이 설정되거나, 임대인이 잠적하거나
집주인이 “경매 들어갔어요”라는 소식을 듣게 된다면?

“그 집, 이미 경매 잡혔어요.”
“보증금 못 받습니다.”

2025년 현재, 전세사기 피해자 수는 누적 25만 명 이상으로 추산됩니다.
피해 금액은 조 단위로 넘어섰습니다.
그런데도 여전히 피해는 계속되고 있습니다.

이 글을 읽는 당신만큼은
절대 전세사기 당하지 않게 하기 위해,
📌 반드시 계약 전 확인해야 할 핵심 체크리스트 6가지를 전해드립니다.

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🧩 1. 전세계약 전 가장 먼저 볼 것: ‘등기부등본’

등기부등본은 건물의 주민등록등본입니다.
가장 중요한 정보는 바로 아래 두 가지입니다:

• 소유자 명의: 계약 상대와 일치하는지
• 근저당 설정 여부: 대출·담보잡힌 건 아닌지

실전 팁

• 등기부등본은 계약 당일, 새로 발급해서 확인하세요.
• 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 발급 가능
• 임차할 주택의 주소를 정확히 입력해야 전체 내역 확인됨

※ 등기부에 근저당, 압류, 가압류가 있다면 무조건 피하세요.
특히 ‘전세보증금 + 근저당 합계 > 시세 70%’ 이상이면 매우 위험합니다.

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🧨 2. 확정일자 vs 전입신고, 뭐가 먼저냐?

정답: 전입신고와 확정일자 둘 다 해야 전세금 보호 가능!

• 전입신고: 주민센터 방문 or 정부24 온라인
• 확정일자: 계약서 지참 후 주민센터 방문 (요청 시 부여)

이 두 가지가 있어야
→ ‘대항력’과 ‘우선변제권’이 생깁니다.
즉, 경매가 진행되더라도
은행보다 먼저 내 전세금을 돌려받을 수 있게 되는 최소한의 권리입니다.

주의: 확정일자만 받고 전입신고를 안 하면
대항력이 생기지 않아서, 보증금 우선순위에서 밀립니다.

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📉 3. 전세보증금 반환보증보험 가입

가장 강력한 전세사기 방지책은 바로
**‘전세보증금 반환보증보험’**입니다.

✅ 가입 조건

• 임대차 계약서 작성 후 1개월 이내
• 전입신고 + 확정일자 완료
• 집주인의 동의는 필요 없음

✅ 보장 내용

• 계약 만료 시 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우
  → HUG 또는 SGI가 대신 보증금 지급
  → 이후 구상권 청구는 보험사가 집주인에게

✅ 실전 팁

• 집주인이 보증금보다 많은 채무를 지고 있는 경우
• 전세 물건이 다세대주택일 경우
• 보증금이 지역 평균보다 비정상적으로 낮거나 높은 경우

※ 보증보험 가입 여부는
계약서 쓸 때 미리 언급하고, 가입 예정임을 말하는 게 좋습니다.

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🧠 4. 중개업소에 모든 걸 맡기지 마세요

많은 사람들이
“중개사도 OK 했다니까 괜찮겠지…”
라는 생각으로 계약을 진행합니다.

하지만 현실은 다릅니다.
중개사도 일회성 수수료를 받는 입장이며,
임대인의 상황이나 담보 상태, 신용도까지 파악하진 않습니다.

직접 확인하지 않은 계약은
당신의 돈이 위험해진다는 뜻입니다.

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💥 5. 전세사기 위험 시그널 3가지

❗ 월세 포함 전세(반전세)인데 월세가 너무 낮다

→ 시세보다 전세가가 너무 높은데도 월세는 거의 없다면
→ 사기 가능성 높음 (보증금 돌려줄 생각 없는 구조)

❗ 임대인이 계약서 작성을 서두르고, 서면보단 구두로 말한다

→ 계약을 재촉하는 경우 반드시 의심

❗ 계약서에 특약 조건이 많다

→ ‘보증보험 미가입 시 책임 없음’, ‘계약금 반환 불가’ 등
→ 불리한 조항이 있다면 계약 자체를 다시 보세요

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📌 6. 그 외 반드시 확인해야 할 추가 팁

• 계약서에 임대인의 직접 서명 필수 (대리인 계약 시 위임장+인감증명서)
• 보증금 송금 계좌는 반드시 임대인 명의 확인
• 다세대, 오피스텔은 건축물대장 확인도 필요
  → 불법건축물 여부 확인 가능
• 소액보증금 기준 확인: 지역별 보호금액 다름 (서울은 1억 1천만 원 이하)
• 입주 전 마지막으로 등기부등본 재확인! → 계약 후 등기 변동되는 경우도 있음

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🧠 버틴로그의 한마디

전세사기는 절대 실수로 걸리는 게 아닙니다.

계약 전에 ‘한 번 더 확인했더라면’ 피할 수 있는 일이었습니다.

지금도 많은 피해자들이
“그때 그냥 계약서를 믿은 내가 바보였다”고 후회합니다.

전세는 작은 돈이 아닙니다.
당신이 몇 년간 모은 피 같은 돈입니다.

계약 전 체크리스트를 다시 펼치고,
모든 항목에 ✅가 체크됐을 때만 계약하세요.

돈보다 중요한 건, 지키는 법을 아는 것입니다.

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